Direttiva EPBD “case green”: cosa cambia per gli edifici aziendali e del terziario

La direttiva europea sulla prestazione energetica nell’edilizia, la EPBD (UE) 2024/1275, è conosciuta in Italia come “direttiva case green”. È un nome fuorviante, perché la parte che avrà l’impatto più immediato non riguarda le case: riguarda uffici, negozi, hotel, strutture sanitarie, scuole e capannoni.

Per chi gestisce immobili d’impresa il punto pratico è uno. La direttiva non chiede di ristrutturare tutto: chiede di sapere come consumano gli edifici, di portare fuori dalla fascia peggiore quelli che stanno indietro e di dotarli di sistemi che controllino gli impianti.

In breve:

• Riguarda anche il non residenziale, con scadenze a partire dal 2026.
• I due obblighi più vicini per il terziario sono il solare sui nuovi edifici sopra i 250 metri quadri e l’automazione degli impianti oltre i 70 kW entro fine 2029.
• Gli standard minimi di prestazione colpiscono gli edifici della fascia peggiore, non tutti.
• L’Italia non ha ancora recepito la direttiva: le regole operative arriveranno con i decreti nazionali.

Cos’è la EPBD e perché riguarda gli immobili d’impresa

La EPBD è la direttiva che fissa gli obiettivi europei di prestazione energetica del parco edilizio, in vista della decarbonizzazione al 2050. Non si applica direttamente ai proprietari: vincola gli Stati membri, che devono recepirla con norme nazionali.
Questo spiega perché tanta comunicazione allarmistica sia stata imprecisa. La direttiva non impone a un proprietario di aprire un cantiere entro una certa data: impone agli Stati di raggiungere risultati misurabili sul patrimonio, e sono le norme nazionali a stabilire come.
Per il terziario però la sostanza cambia poco. Gli obiettivi europei si traducono in obblighi su nuove costruzioni, ristrutturazioni importanti, impianti e dotazioni tecniche, e su questi le date sono già scritte.

A che punto è l’Italia

Qui sta l’elemento di incertezza da tenere presente leggendo qualsiasi contenuto su questo tema, compreso questo.
Il termine per il recepimento era il 29 maggio 2026 e l’Italia è arrivata alla scadenza senza recepire la direttiva. Mancava all’appello anche il piano nazionale di ristrutturazione degli edifici, che andava trasmesso entro il 31 dicembre 2025, con conseguente apertura di una procedura di infrazione.
In pratica significa due cose. La prima è che soglie, esenzioni e modalità applicative in Italia saranno quelle dei decreti di recepimento, che vanno lette quando usciranno. La seconda è che le date europee restano il riferimento per pianificare: chi aspetta il decreto per iniziare a guardare i propri edifici si troverà a rincorrere.

Le scadenze che contano per il terziario

Le date sono quelle della direttiva: il recepimento nazionale può precisarle, introdurre esenzioni e definire le modalità di verifica.

Cosa significa davvero “il 16% peggiore”

È il punto più frainteso. I MEPS non fissano una classe energetica uguale per tutti: fissano una soglia relativa, calcolata sul parco edilizio nazionale esistente al 1 gennaio 2020 e misurata in kWh per metro quadro all’anno.
Entro il 2030 gli edifici non residenziali devono uscire dalla fascia che comprende il 16% peggiore del patrimonio; entro il 2033 dal 26% peggiore. La conseguenza pratica è che l’obbligo colpisce prima gli immobili energeticamente peggiori, e che per sapere se un edificio è a rischio bisogna conoscerne il consumo specifico reale, non solo la classe dichiarata sull’APE.
Anche l’attestato di prestazione energetica cambia: la direttiva prevede una scala armonizzata da A a G, con la classe A riservata agli edifici a emissioni zero e la G corrispondente agli edifici meno efficienti.

Cosa conviene fare adesso

In attesa dei decreti, il lavoro utile non è normativo, è conoscitivo:

• Sapere quanto consumano davvero gli edifici. Il consumo specifico per metro quadro è l’unità di misura dei MEPS, e va calcolato sui consumi reali. È il punto di partenza anche della diagnosi energetica.
• Censire la potenza degli impianti. La soglia BACS dei 70 kW entro fine 2029 riguarda molti più edifici di quanto si pensi: conviene avere l’elenco degli immobili sopra soglia prima che la scadenza sia vicina.
• Valutare i tetti. Superfici, orientamento e capacità portante decidono se un obbligo solare sarà semplice o costoso, e la valutazione richiede tempo.
• Ordinare gli interventi per tempo di ritorno. Le scadenze sono un vincolo, non un piano. Gli interventi si scelgono comunque per rendimento, come spieghiamo nella guida all’efficientamento energetico.
• Conservare le evidenze. Consumi storici, interventi eseguiti, prestazioni prima e dopo: serviranno per dimostrare la conformità e per accedere agli incentivi.

Settore per settore: dove arrivano prima gli obblighi

Lo stesso obbligo pesa in modo diverso a seconda del tipo di immobile:

• Uffici e headquarter: gli impianti centralizzati superano spesso le soglie di potenza previste per l’automazione, e i parcheggi aziendali fanno scattare i requisiti sui punti di ricarica. Approfondimento: ridurre i consumi energetici in ufficio.
• Retail e centri commerciali: molti punti vendita singolarmente piccoli, spesso in locazione. Qui il tema è capire chi, tra proprietà e conduttore, esegue e paga gli interventi, e chi tiene i dati. Approfondimenti: energy management nel retail e nei centri commerciali.
• Hotel: superfici ampie, impianti importanti e vincoli di comfort continui rendono l’automazione la strada più praticabile prima di interventi sull’involucro. Approfondimento: energy management negli hotel.
• Ospedali e RSA: potenze installate elevate e impianti sempre attivi. Le soglie BACS si superano facilmente, ma vanno gestite senza toccare continuità operativa e comfort. Approfondimento: gestione energetica di ospedali e RSA.
• Scuole ed edifici pubblici: patrimonio spesso datato, quindi più esposto agli standard minimi di prestazione, con l’attenuante di fondi dedicati e obblighi già in vigore per il settore pubblico. Approfondimenti: efficientamento energetico nelle scuole e negli edifici pubblici.

Gli incentivi aiutano, ma non aspettano

Gli obblighi europei e gli incentivi nazionali corrono su binari diversi, e conviene tenerne conto nella pianificazione.
Il Conto Termico è aperto anche alle imprese per interventi su edifici del terziario, tra cui isolamento, illuminazione efficiente e sistemi di building automation, mentre il nuovo Piano Transizione 5.0 riguarda anche i beni immateriali interconnessi come i software di monitoraggio. Sono misure con finestre temporali proprie: chi pianifica gli interventi solo in base alle scadenze della direttiva rischia di arrivare fuori tempo per l’incentivo.

Come si incastra con certificazioni e ISO 50001

Tre percorsi diversi che chiedono in buona parte gli stessi dati.
La EPBD è normativa e riguarda la prestazione dell’edificio. Le certificazioni LEED, BREEAM e WELL sono volontarie e servono al mercato. La ISO 50001 è un sistema di gestione che struttura il processo interno.
Chi li affronta separatamente finisce per raccogliere tre volte le stesse informazioni. Chi imposta una volta sola il monitoraggio dei consumi e delle condizioni ambientali copre il fabbisogno informativo di tutti e tre, e si trova pronto anche quando arriveranno i decreti di recepimento.

L’obbligo BACS è quello che tocca prima gli impianti

Tra tutte le scadenze, quella sull’automazione è la più concreta per chi gestisce edifici esistenti, perché non richiede di toccare l’involucro.
La direttiva chiede che gli edifici non residenziali con impianti termici sopra una certa potenza siano dotati di sistemi di automazione e controllo, dove tecnicamente ed economicamente fattibile: la soglia dei 290 kW è già prevista, quella dei 70 kW arriva entro la fine del 2029.
Un sistema di questo tipo deve poter monitorare e analizzare i consumi, rilevare le perdite di efficienza degli impianti e permettere di intervenire sulla regolazione. Sono le funzioni di un BMS, che sugli edifici medi e piccoli si ottengono oggi anche con soluzioni cloud più leggere, come raccontiamo nell’approfondimento su BMS e building automation.

Gli strumenti: conformità e risparmio si costruiscono sugli stessi dati

Tutto quello che la direttiva chiede di dimostrare passa dalla stessa base: sapere quanta energia consuma ogni edificio, con quale andamento e in quali condizioni di comfort.
Il software di energy management di UTwin copre questa parte: fornitura di smart meter e sensori IoT per energia, acqua, gas e parametri ambientali, raccolta dei dati in cloud, visualizzazione sul modello dell’edificio, algoritmi di AI che rilevano le anomalie e regolano gli impianti da remoto in base a clima esterno e occupazione.
Per gli edifici in cui un BMS tradizionale non si ripaga, come punti vendita, supermercati, hotel, RSA e sedi di piccole dimensioni, la piattaforma funziona come BMS light, con un CAPEX fino al 70% inferiore. Dove un BMS esiste già, si integra e ne potenzia gli automatismi.
Il software di manutenzione (CMMS) integrato tiene traccia degli interventi, che è poi la documentazione che serve quando la conformità va dimostrata.

Domande frequenti

• La direttiva EPBD obbliga le aziende a ristrutturare gli edifici?

  No, non direttamente. La direttiva vincola gli Stati membri a raggiungere obiettivi sul parco edilizio nazionale, e sono le norme di recepimento a stabilire obblighi e modalità. Per il non residenziale gli standard minimi di prestazione riguardano inoltre la fascia peggiore del patrimonio, non tutti gli edifici.

• Quali sono le scadenze più vicine per gli edifici non residenziali?

  Le prime sono l’obbligo di impianti solari sui nuovi edifici non residenziali oltre 250 metri quadri entro il 31 dicembre 2026 e, per gli edifici oltre 500 metri quadri in ristrutturazione importante, entro il 31 dicembre 2027. Segue l’obbligo di sistemi di automazione e controllo sopra i 70 kW entro fine 2029.

• L’Italia ha recepito la direttiva EPBD?

  Alla scadenza del 29 maggio 2026 il recepimento non era stato completato, e anche il piano nazionale di ristrutturazione degli edifici era in ritardo. Le regole applicative italiane, comprese eventuali esenzioni, saranno quelle dei decreti di recepimento.

• Cosa cambia per l’attestato di prestazione energetica?

  La direttiva prevede una scala armonizzata da A a G, con la classe A riservata agli edifici a emissioni zero e la classe G agli edifici meno efficienti, e un attestato più ricco di informazioni e confrontabile a livello europeo.

• Che rapporto c’è tra EPBD e obbligo di sistemi di automazione?

  L’obbligo BACS è previsto dalla direttiva stessa per gli edifici non residenziali oltre determinate soglie di potenza degli impianti, dove tecnicamente ed economicamente fattibile. È la misura che incide di più sugli edifici esistenti, perché riguarda gli impianti e non l’involucro.

Da dove cominciare

La prima cosa da fare non costa quasi nulla: mettere in fila gli edifici del proprio patrimonio con superficie, consumo specifico annuo, potenza degli impianti termici, presenza di un sistema di automazione e posti auto.
Quella tabella dice già quali immobili saranno interessati per primi e quali obblighi arriveranno prima, e trasforma una direttiva percepita come minacciosa in un piano di lavoro ordinato per priorità.